Взыскание неустойки с застройщика

Взыскание неустойки с застройщика

Вы купили квартиру, находящуюся на стадии строительства, но не можете въехать в своё жильё по вине застройщика? Затягивает с передачей квартиры? По закону вы можете взыскать со своего застройщика неустойку по ДДУ.

Аббревиатура ДДУ расшифровывается как Договор долевого участия. Данный договор — основной документ долевого строительства. В нём прописываются все юридические аспекты. Там же обозначены сроки, в которые застройщик обязуется передать объект участнику долевого строительства. То есть, вам.

Юридическим основанием для взыскания является Федеральный Закон No214, а точнее, его ст. 6, ч. 2.

Какой-то определённой суммы выплат нет, формула для расчета приведена в законе. Как по ней подсчитать, какую неустойку застройщик должен выплатить, мы расскажем далее.

Самостоятельно отсудить свои деньги практически невозможно, особенно, если мы говорим о крупных компаниях. У них большой юридический отдел, который специально нанят для защиты в суде. Для взыскания неустойки по дду лучше обращаться к юристам, которые подготовят документы и будут сопровождать ваше дело на всех этапах.

Порядок подачи документов на взыскания по ДДУ

Главное — помнить, что договор приобретает свою юридическую силу не сразу, а после того, как был зарегистрирован в Росреестре. Если этого не произошло, забрать своё будет гораздо сложнее. Если договор зарегистрирован, ситуация упрощается.

Итак, что делать и в каком порядке проводить взыскание неустойки с застройщика:

  1. Прежде всего застройщику направляется претензия для урегулирования в досудебном порядке.

  2. Если застройщик отказывается решать все мирным путём, необходимо переходить ко взысканию через суд (арбитраж или общей юрисдикции).

  3. Подаётся заявление в первую инстанцию;

  4. Если вы не согласны с решением, подаётся апелляция.

  5. Исполняется решение.

  6. Очень важно правильно составить досудебную претензию. Ссылаться в ней нужно на всё тот же 214-ФЗ.

К претензии нужно подкрепить все документы, которые подтверждают факт нарушения. Варианты отправки стоит выбирать такие, при которых у вас останется документальное подтверждение:

  • Курьерской службой;

  • Отправка заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении.

Если адресов в договоре несколько, например, различается юридический с фактическим, отправлять надо на оба. Главное, чтобы у вас было доказательство получения вашей претензии.

Стоимость взыскания неустойки с застройщика

Предварительное консультирование по телефону или онлайн
Бесплатно
Консультации по возможности взыскания штрафов с застройщика
от 1000 ₽
Расчет неустойки по ДДУ
от 1000 ₽
Переговоры со строительной организацией, досудебный порядок, претензии
от 5000 ₽
Судебное взыскание штрафных санкций, расторжение договора
от 30000 ₽
Обжалование решения суда
от 15000 ₽

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Чтобы рассчитать сумму неустойки, которая будет подлежать взысканию с застройщика, вам понадобится договор и калькулятор.

Неустойка считается со дня, когда началась просрочка и до дня, когда был подписан акт приёма-передачи.

Формула выглядит так: 1/150 * СР * КДП * ЦД

СР — ставка рефинансирования (с 2016 года это то же, что и ключевая ставка.Обратите внимание на это при подписании договора);

КПД — количество дней просрочки;

ЦД — цена договора

Вы не знаете, с какой даты считать? Считайте с той, с которой выгоднее. Всё равно ответчик пересчитает со своей стороны (и в свою пользу), а решать будет суд. Учитывайте, что при сумме неустойки от одного миллиона и выше, придётся платить госпошлину.

В теории выглядит довольно непонятно. На практике непосвященным тоже, но мы попробуем объяснить.

Допустим, есть застройщик «Строим не спеша». В договоре у него написано, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта малого строительства должно быть получено до конца 1 квартала 2020 года. I квартал заканчивается 31 марта, и это срок, от которого отсчитывается неустойка.

Убытки при просрочке передачи по ДДУ

Когда сдача произошла позже, чем планировалось, истец мог понести какие-то дополнительные расходы (например, на аренду жилья на время задержки сдачи) или был вынужден платить повышенный процент по ипотеке (такое возможно, пока владелец не вступил в право собственности). Возмещения этих убытков тоже можно потребовать через суд.

Для подтверждения расходов потребуются документы: договор аренды, чеки. Всё это должно достаточно убедительно доказывать вину застройщика.

Что такое договор уступки прав по ДДУ и почему его лучше избегать?

Стоит познакомиться с ещё одним понятием, которого лучше избегать — цессия или договор переуступки прав. В двух случаях из трёх это явный признак того, что вы столкнулись с мошенниками. В договоре переуступки могут быть неправильные даты, в которые жильё будет сдано. Или они могут и вовсе отсутствовать.

В данной ситуации взыскание неустойки с застройщика по долевому участию должно отсчитываться с даты, которая указана в первоначальном договоре. Требовать неустойку также нужно с застройщика, а не посредника.

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

Как мы уже писали, взыскание неустойки с застройщика — сложная, многоэтапная процедура.

Первым этапом, от которого зависит дальнейшее развитие событий, является написание претензии. Вот перечень условий, которые надо соблюсти, чтобы все увенчалось успехом:

  • Соблюдайте правила отправки. Лучше всего направлять претензию по почте, как заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. Адрес отправки поищите в договоре или в Госреестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).

  • Ссылайтесь на 214-ФЗ. Обязательно укажите в своей претензии, что на вашей стороне федеральный закон No 214, точнее его статья 6.

  • Обосновывайте сумму компенсации. Хотелось бы оценить ущерб в шестизначную сумму, но так, увы, нельзя. Считается пеня по формуле, приведённой в законе. Для удобства дождитесь подписания передаточного акта, тогда станет понятно, сколько дней составила задержка.

  • Укажите свои банковские реквизиты, на которые застройщик может перевести деньги, если не хочет доводить до суда. В конце обязательно подпишите претензионное письмо.

От правильности составления претензии зависит, получите ли вы компенсацию до суда или нет, и в каком объёме. Поэтому лучше поручить составление претензии опытным юристам, которые давно и качественно оказывают услуги по взысканию неустойки с застройщика.

Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?

Мало просто вручить застройщику претензионное письмо, нужно сделать это правильно. Можно вручить лично, под расписку, получить отметку и входящий номер. Но, где гарантия, что письмо будет вручено надлежащему лицу. Если его примет сотрудник, у которого нет доверенности на приём. Ну или который и вовсе будет уволен к моменту судебного разбирательства. В общем, застройщик будет делать всё, чтобы не получить от вас досудебную претензию. Потому, что если он не удовлетворит её за 10 рабочих дней, то может получить штраф от суда. Этот штраф составит половину от суммы неустойки. Оплачивается он отдельно, помимо самой компенсации, оплаты услуг юриста, компенсации убытков.

Штраф и неустойка, точнее их размер, определяются статьёй 333 ГК РФ.

А раз нет претензии — штрафа тоже нет. Поэтому ещё раз рекомендуем всю переписку вести исключительно по почте, заказными письмами с описью и уведомлением о вручении.

Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?

Если мирно решить вопрос не получилось, приходится переходить к судебным разбирательствам. Придется обращаться в суд общей юрисдикции или арбитраж.

В арбитраж стоит обращаться, если пеня превысила миллион рублей. В нем немного быстрее, и можно спрогнозировать примерное снижение неустойки. Кроме того, отправляться туда нужно только с опытом арбитражных дел. Без опыта это просто трата времени.

В суд общей практики можно обращаться даже когда у вас нет опыта юриста. За результат ручаться не можем, практика различается от суда к суду.

Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?

Есть три варианта подачи заявления:

Можно отнести его по месту нахождения застройщика. Этот вариант мы не рекомендуем, поскольку у юристов застройщика и судей могут быть свои отдельные финансовые взаимоотношения. Они могут повлиять на объективность принятия решений.

По месту расположения недвижимости. Здесь могут возникнуть сложности с определением того, относится ли адрес, указанный в договоре долевого участия как место исполнения дду. Процесс может затянуться, так как дело будет передаваться из одного суда в другой

По месту регистрации дольщика. Этот вариант наиболее предпочтителен для получения положительного исхода.

Когда можно рассчитывать на положительный результат?

Получить компенсацию от нерадивого застройщика возможно в любом, даже самом безнадёжном случае. Однако, если ДДУ не подписан или не зарегистрирован в Росреестре, дело усложняется.

Поэтому, при подписании договора, не соглашайтесь на создание жилищных кооперативов вместо долевого участия или подписания предварительных договоров. Это всё уловки, которые помогают избегать ответственности.

Лучше всего не торопиться ставить подпись, а проконсультироваться с юристом.

Какие нужны документы для суда

Если решать дело миром застройщик отказался, и приходится подавать иск, понадобится собрать пакет документов:

  • ДДУ со всеми доп.соглашениями и приложениями (копия);

  • Договор уступки (копия);

  • Подтверждение выполнения обязательств дольщиком (копия);

  • Претензионное письмо, которое вы направляли застройщику;

  • Подтверждение получения претензии (уведомления о вручении);

  • Если из-за просрочки вы понесли убытки (переплатили за арендное жильё или ипотеку), собирайте документы, подтверждающие это.

Подойдёт договор аренды, выписка из банка с произведёнными платежами, договор ипотечного займа или другие документы, в зависимости от ситуации. Это все нужно, чтобы сумма, которую вы указываете в претензии, была обоснованной.

Есть ещё маленький лайфхак, о котором мало кто знает: если вы самостоятельно подаёте иск на сумму свыше миллиона рублей, вам придётся заплатить госпошлину. Если вы это делаете через общественную организацию, то госпошлину вам платить не понадобится, независимо от суммы.

От чего зависит успех судебного заседания

Даже если застройщик неправ, победа в суде не обязательно будет на вашей стороне. Увы. Здесь всё зависит от мастерства юриста, к которому вы обратитесь. Не забывайте, что застройщик отбивается от таких дел пачками, и уже изрядно в этом поднаторел.

Поэтому с вашей стороны должен выступать в суде не менее компетентный специалист. Кроме того, нужно тщательно подготовить доказательную базу, собрать все документы. Суды проявляют больше лояльности к пострадавшим дольщикам, но если документы составлены неверно, то никакая лояльность не поможет. Особенно важно уделить внимание подготовке обоснования суммы неустойки. Часто суды режут её даже не пополам, а ещё сильнее. Даже 10% от первоначальной суммы — неплохой результат, но хочется больше.

В случае проигрыша, второй возможности подать иск не будет.

Процесс взыскания обычно затягивается не меньше, чем на квартал. Чаще ещё дольше. Зачастую ответчик может нарочно затягивать дело и тянуть время, чтобы успеть вывести все активы. Поэтому взысканием неустойки дду стоит начинать заниматься с первого дня просрочки, а потом пересчитать дни по факту.

Если вы получили решение, и оно вас не устраивает, в течение месяца можно обжаловать вердикт или же, если вы согласны, направить в то же учреждение заявление на получение исполнительного листа. Другой способ, который зачастую оказывается более быстрым и эффективным — взыскание через банк.

Исполнение судебного решения: как это сделать?

Прежде всего нужно выяснить, в каком банке у застройщика действующий р/с. Если он активно продолжает продажи, то можно просто запросить у него реквизиты под видом покупателя.

Если исполнительный лист у вас на руках, смело обращайтесь в ФНС. Там вам выдадут всю информацию о движении средств по счёту. Для этого понадобится написать заявление и сделать копию исполнительного листа. Если не удастся так, то придётся обратиться к приставам.

Нужна консультация адвоката?

Звоните +7 995 2-00000-8 или оставьте
заявку, я Вам перезвоню!

адвокат

Виктор Мисливец
адвокат, стаж 20 лет


Заказать звонок

Укажите свой контактный телефон, и мы перезвоним вам в течении 5 минут

Заказать услугу
Прикрепить свои файлы